Financiación urbanística

La gestión y financiación urbanística son claves para el desarrollo de ciudades. Estos instrumentos, como la plusvalía, facilitan proyectos, pero su aplicación requiere voluntad y capacitación.

Por Ernesto Gutiérrez Castillo La constante transformación y crecimiento de las ciudades y municipios, junto con la falta de recursos para financiar su desarrollo urbanístico, hacen necesario contar con un sistema reglamentado de gestión y financiación, que esté a disposición de las administraciones públicas y desarrolladores privados, con el fin de facilitar la ejecución de los proyectos de infraestructura y urbanismo. Para ello, los instrumentos de gestión y financiación urbanística se presentan como mecanismos de captura de valor y transformación del suelo, consagrados en la ley, y a nivel municipal son adoptados en los POT y posteriormente reglamentados por decreto. Su aplicación se da en principio, en el marco de un reparto equitativo de cargas y beneficios -una especie de "toma y dame"- entre los desarrolladores y las administraciones públicas. Algunos de ellos son: La plusvalía, las unidades de actuación urbanística, los derechos reales de superficie, las compensaciones, la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, el aprovechamiento económico del espacio público, la valorización, obras por impuestos, entre otros. Un elemento importante en la aplicación de dichos instrumentos y en la ejecución del sistema de reparto, es la utilización de mecanismos fiduciarios, con el fin de que los valores producto de este ejercicio, sean ejecutados y administrados de manera más eficiente, segura e independiente. Su aplicación está probada exitosamente, por ejemplo, el proyecto "Alameda del Río" en la ciudad de Barranquilla, el cual financió sus cargas generales (infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos) y locales (construcción de parques locales, entre otros), utilizando instrumentos de financiación urbanística con mecanismos fiduciarios. Desde mi experiencia, puedo concluir que los instrumentos de captura de valor y los sistemas de reparto de cargas y beneficios, son reconocidos en la legislación nacional, pero no han impactado completamente a nivel territorial; entre las principales razones están la falta de voluntad para adoptarlos y la falta de capacitación de las administraciones para aplicarlos. No utilizarlos podría representar el estancamiento del desarrollo y en cierta medida aumento en la dependencia de las transferencias de la Nación. Como propósito, considero que se debe promover una "cruzada por el ordenamiento territorial" de nuestros municipios y departamentos, donde no solo se actualicen los principales instrumentos de planificación del territorio (Planes de Ordenamiento Territorial, los cuales, en su mayoría están desactualizados), sino también, se formulen y reglamenten los demás instrumentos de gestión y financiación urbanística, de tal forma que, el desarrollo del suelo sea más rentable, autosostenible e independiente.